提要：近日，融360发布最新房贷利率报告显示，4月重点监测的35个城市的首套房贷平均利率全部跌破5%。其中，4月全国首套房平均利率为4.52%，环比下调0.02%，较去年同期的5.74%平均利率大幅下调1.22%，创历史新低。二套房方面，平均贷款利率5.39%，与上月持平。同比方面，较去年同期的6.51%同比降低1.12%。
　　近日，融360发布最新房贷利率报告显示，4月重点监测的35个城市的首套房贷平均利率全部跌破5%。其中，4月全国首套房平均利率为4.52%，环比下调0.02%，较去年同期的5.74%平均利率大幅下调1.22%，创历史新低。二套房方面，平均贷款利率5.39%，与上月持平。同比方面，较去年同期的6.51%同比降低1.12%。

　　对此，业内人士指出，房贷利率将维持低利率时期，对经济拉动的效应或将持续全年。但城市房地产过热，或引发调控措施的收紧，在此背景下，3月楼市的“量价齐升”或成为年内最大的狂欢，后续市场面临挑战压力。

　　房贷利率再度全线下调

　　融360报告显示，重点监测的全国35个城市530家银行中，4月首套房贷利率上升的有46家，占比8.68%；折扣利率下降的有63家银行，占比11.89%；与上月持平的有420家银行，占比79.25%，同时，有15家银行停贷。

　　对此，融360金融搜索平台房贷研究员尹江宁表示，去年同期，全国优惠利率占比为42.56%，此后全国优惠利率占比连续数月增长，本月更是达到79.62%，较上月上涨2.64%，创历史新高。据悉，本月全国419家银行提供优惠利率，相比上月增加11家。利率方面，首套房平均利率9个城市全部突破4.4%以下，其中佛山4.18%，北京4.20%，广州4.21%，珠海4.21%，天津4.23%，宁波4.28%，成都4.31%，无锡4.32%，重庆4.38%。

　　此外，除房贷利率下调外，首付比例也同步下调。“在2月央行联合银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》后，全国多家银行调整了首套房首付比例，截至4月20日，在全国530家银行中，共有292家银行将首套房首付比例调至2成，较上月增加52家，占比达55.09%。”尹江宁说。

　　二套房方面，融360数据显示，4月二套房平均利率为5.39%，与上月持平，但从同比来看，去年同期二套房利率高达6.51%，同比降低1.12%。

　　具体来看，重点监测的530家银行中，除15家停贷银行外，共有505家银行执行基准利率上浮10%，比上月增加11家。执行基准利率的银行有3家，基准利率上浮5%的有1家，上浮15%的有1家，上浮20%的有4家，另有深圳的广州银行上浮40%。

　　首付比例方面，全国530家银行中，明确执行二套房首付4成及以下的银行共有386家，较上月增加14家，占比72.83%，其中，执行二套房首付3成的银行有245家，比上月增加51家，占比达46.23%。

　　房贷市场同现分化

　　国家统计局最新数据显示，一季度绝大多数城市房价环比上涨，上涨城市个数比上月大幅增加。3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个，分别比上月增加15个和20个。新建住宅价格环比上涨的城市中，涨幅高于上月的城市有55个，比2月份增加22个；二手住宅价格环比上涨的城市中，涨幅高于上月的城市有47个，比2月份增加23个。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余二、三线城市房价走势相对平稳。

　　房贷市场也存在着分化。尹江宁介绍，同市场分化类似，从贷款利率来看，城市之间也存在着较大的分化。“楼市比较火热的一线城市，各银行间竞争更加激烈，各银行针对房贷客户推出的各种优惠层出不穷。而在一些楼市成交不太火热的城市，银行出于风险控制的考虑，利率则相对较高。”

　　数据显示，4月一线城市首套房平均利率分别为北京4.20%、广州4.21%、上海4.41%、深圳4.43%。而二线重点城市方面，首套房平均利率最低的为天津的4.23%，除成都的4.31%、重庆的4.38%外其余全部超过4.40%。

　　从优惠占比来看，北京、上海首套房优惠银行数全部为100%，广州为95.65%，深圳为92.31%。而二线城市优惠占比，除南京优惠银行占比达94.12%，重庆、天津达93.75%，杭州、成都达93.3%外，均在90%以下，其中青岛优惠占比仅达到81.25%，长沙优惠占比更是仅为80.00%。

　　尹江宁说，从一二线城市的全国首套房平均利率对比来看，除深圳外，一线城市的优惠力度依然具有优势。而三线城市方面，平均利率则普遍要比一二线城市更高一些。

　　持续性下降的可能性不大

　　房贷分析师胡飞船表示，经过2014年底到目前的6次降息，房地产贷款利率降至近年最低点。与此同时，在住房政策大面积松绑的背景下，各家银行盲目跟风大打利率价格战。同时，因较低的贷款利率，再次刺激了投资客的大幅增加。

　　央行此前发布的2016年一季度金融机构贷款投向统计报告显示，截至2016年3月末，金融机构人民币各项贷款余额98.56万亿元，同比增长14.7%，增速比上年末高0.4个百分点；一季度增加4.61万亿元，同比多增9301亿元。

　　“增幅最为明显的便是房地产贷款。”报告显示，2016年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末高1.3 个百分点。增加额度为1.5万亿元，同比多增5045亿元，而其中，住户消费性贷款增加值为1.24万亿元，同比多增3553亿元。

　　同时，房地产对于经济的稳定运行起到了积极变化，对整个GDP的贡献率也有所提升，一季度多省份多项房地产指标全线回升。以广东省为例，第一季度广东房地产开发投资增幅回升，多月持续回落的走势初步扭转。开发企业到位资金充裕，新开工面积增幅提高。商品房销售市场持续升温，商品房销售面积同比增长64.8%。在投资方面，云南全省房地产投资今年2月份(增长0.4%)已扭转了自去年4月份以来连续负增长的态势。此外，多数省份去库存的效果初步显现。以陕西省为例，截至去年年底陕西商品房待售面积绝对量达到了近10年来的最高水平。在一系列措施的推动下，今年一季度，陕西省商品房销售面积同比增长25.2%。

　　对此，尹江宁说，货币政策宽松、社会融资规模和信贷扩张促使房地产销售大幅增长。统计局最新数据显示，1-3月份，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%，增速比1-2月份提高4.9个百分点。商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高10.5个百分点。

　　“多省份房地产市场‘回暖’对经济的拉动效应或将持续全年，但3月楼市的量价齐升或是年内最大狂欢，持续性下降的可能性不大。”尹江宁认为，今年房地产对经济的可持续拉动作用是可以预期的，但需注意的是，后续热度城市将收紧房地产调控，收紧政策有利于平抑异常波动，促进住宅地价涨幅回稳。因此，预计3月楼市的“量价齐升”或成为年内最大的狂欢，后续市场面临挑战压力。

　　从目前来看，房贷利率已有收紧迹象。4月二套房利率方面，深圳交通银行、海口中信银行与苏州广发银行3家银行，分别从上月的上浮基准利率的15%、20%下降至本月的上浮基准利率的10%，出现一定松动。但与此同时，二套房贷利率出现收紧的却有7家。分别是上海友利银行、深圳平安银行和渤海银行、南昌光大银行从上月的基础利率上升至本月的上浮10%，重庆中信银行和厦门银行、长春浦发银行从上月的上浮基准利率的5%上升至本月的上浮基准利率的10%。