12月的申城寒流来袭,上海楼市却丝毫没有降温的迹象,众多新盘认筹比频频突破100%。与此同时,沪上二手房市场成交也十分活跃,《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)记者了解到,不少板块的二手房价格均出现明显上涨,部分小区甚至一房难求,房东跳价的现象也时有发生。
前滩:一二手房价格倒挂
自2012年规划出台以来,被称为“升级版陆家嘴”的前滩一直备受关注。2014年末,前滩土地的五连拍令上海土地市场达到高潮,格力地产、三湘地产的积极进取将前滩住宅地块的楼板价推到了65000-66000元/平方米的高峰。而前滩的市场表现也不负众望,从中粮前滩海景壹号、晶耀名邸、东方悦耀,再到当前正在认筹中的尚峰名邸,每一个前滩项目入市都会快速成为全城焦点。
上海链家沪中东事业部前滩晶耀A分行综合商圈经理靳占军告诉《东地产》:“当前,前滩的二手房成交主要集中在较早开盘的晶耀名邸、东方逸品和中粮前滩这三个小区,每个月的成交稳定在7-8套左右,成交均价基本16-17万元/平方米之间。当然,部分小面积房源的房价甚至会超过了17万元/平方米。”
“前不久,东方逸品就成交了一套面积61平方米的房源,成交总价为1080万元,单价就超过了17万元/平方米。买主主要是为了小朋友读书,看中了前滩华二的九年一贯制,”上海中原前滩豪宅分行的张卫平也告诉记者,“其实现在其他户型的成交价也差不多要16.8万元/平方米左右,前滩的价格已经在这里了。”
而当前正在认筹中的一手房项目尚峰名邸预估价格在11-12万元/平方米,一二手房价格倒挂比较严重,因此也吸引更多的人参与认筹。
“前滩的规划、交通、商业配套、教育资源都摆在那里,前景自然受到看好,客户构成也比较丰富,在这里买房的人,单身、小夫妻首置、改善、学区,各种需求都有。”靳占军这样认为。
徐泾:二手房单价突破7万元
随着大虹桥、长三角一体化的建设不断推进,徐泾正搭上发展的快速列车,其作为上海西部高端住宅区的地位和价值也越来越受到认同。近年来,已经有很多公司从上海其他区域搬到了虹桥商务区和徐泾,一些有经济基础的员工就在这附近开始观望入手。今年以来,徐泾板块的中核锦悦府、万科天空之城、蟠龙天地、招商虹桥公馆等一手房项目纷纷推出新房,认筹全线飘红。很多关注虹桥却没有摇到新房的客户,就将目光转向了二手房市场。
“年末,徐泾的二手房成交确实比较活跃。徐泾作为大虹桥辐射区,本身的热度就比较高,又是长三角一体化的核心启动区,近来,徐泾周边不少一手房开盘,引流了很多的高端购房者到二手房市场,”上海链家沪西事业部徐泾北城A分行综合商圈经理王飞向《东地产》记者指出,“今年徐泾的二手房成交行情基本已经恢复到往年正常水平了。”
三千石房产的陶先生也透露,前不久,仁恒西郊花园一套223平方米的次新房以1600万元的总价成交,单价已经达到了7万元/平方米的水平,且成交周期很快,“现在仁恒西郊花园已经没多少房源挂出来了。”徐泾二手房的热度可见一斑。
记者了解到,徐泾板块内招商虹桥公馆二期的摇号结果尚未出炉,届时可能会有更多没有摇中的客户关注徐泾的二手房市场。
七宝南翔:置换需求旺盛
作为发展较早的近郊板块,闵行七宝板块近来的二手房交易也十分火爆,部分小区甚至一房难求。
上海中原七宝万科二分行的杨秀清告诉《东地产》:“这么多年发展下来,七宝已经形成了成熟的生活圈,交通便利,商业配套齐全,教育资源丰富,生活体验都不错,二手交投一直比较稳定。最近这波需求主要就是置换和学区,实际上也都属于刚需客户。”
记者了解到,最近七宝市场上,不管是对口好学区,还是一般学区,房源都十分紧张。“成交周期一般只要一周,只要价格不是特别离谱,都能成交。甚至有客户看中小区,但是却没有房源出来。之前有套房子一开始挂700多万,后来一下子跳到800万,最后还是成交了。”
杨秀清介绍,七宝二手房的主力成交段在400-800万元之间,“现在的价格比年初至少涨了10%左右,万科城市花园一期90平方米户型单价已经要51000-55000元/平方米;房龄新一点可以到65000-68000元/平方米。这波涨势预计还会延续到明年上半年。”
嘉定南翔板块当前的二手房市场成交同样以置换客为主。“刚需客户也有,但更多的是置换改善型购房者,所以大户型的需求比小户型更多,多集中在金地格林、华润中央公园等小区,”上海中原中冶祥腾分行的樊权告诉《东地产》记者,不少来自市区的客户都选择置换到南翔,“从年初到今天,这里的价格也有10%左右的涨幅,有时候房东也会跳价。”
古北:跳价现象严重
作为上海第一代国际社区,古北新区一直是上海高端豪宅板块之一,深受高端购房者的认可,其租金回报率更是名列前茅。
严女士最近在古北板块看房,有意购置一套房屋,却始终未能如愿。她前后看中两套二手房,均支付了购房意向金,最终却被房东以各种理由退还了购房意向金。
信义房屋古北区域总监魏逢佑告诉《东地产》这样的案例并非偶然,“最近古北二期的二手房市场十分火爆,购房意向者很多。往往有客户看中小区,却没有合适的房源出来。一旦有房子出来,成交也很快。我们有一套房子,挂牌当天就成交了。当然,由于是卖方市场,房东跳价、惜售的现象也比较严重,房价比年初也有5%-6%的上涨了。”
记者了解到,古北二期主要包含古北中央花园、古北国际花园、华丽家族、御翠豪庭等高档小区,房型主要以一房和三房居多,两房比较少,当前,一房总价基本在800-850万元之间,三房总价基本在1500-1800万元之间。其中,坐落于古北路、黄金城道口的御翠豪庭房型比较多样,一房二房三房四房俱全,近来的二手交投尤为活跃。
“古北的房源总价比较高,购房者出于各种需求都有,包括学区、改善等。但对于这些高端购房者来说,更多是出于资产保值增值的目的,很多都是二套,”魏逢佑进一步指出,“其实这也不只古北这一个板块,最近很多配套齐全的中高端住宅板块都有这样的现象。”